Surmonter la récession de l’immobilier commercial : il est temps de tenir le coup ?

Notre propriété avec un magasin Walmart a sans doute perdu 25 % de valeur au cours des six derniers mois. Mais la trésorerie n’a pas changé.

Par John E. McNellis, directeur du promoteur immobilier McNellis Partners, pour WOLF STREET :

Il y a des années – ravagé par la Grande Récession – l’un des meilleurs développeurs du Tennessee a secoué la tête en voyant ses états financiers et a souffert : “Ma valeur nette a diminué de moitié, mais mon flux de trésorerie est le même.” Il n’était pas seul. Pendant ces temps difficiles, l’immobilier commercial à travers le pays a perdu environ 40 % de sa valeur.

Sa remarque pleine de remords reconnaissait deux choses : la dépréciation de son portefeuille, mais plus important encore, le fait que cela n’avait pas vraiment d’importance. Bien que ses propriétés valaient la moitié, elles étaient toujours occupées par des locataires payant un loyer.

Parce que cet investisseur avisé avait traversé plusieurs récessions – c’est comme des réunions de lycée, ils se faufilent sur vous – il s’était carrément méfié des hypothèques qu’il avait placées sur sa propriété. Avec peu de dettes existantes, il n’a pas été contraint de vendre ses propriétés à la fin de leurs prêts; il pourrait refinancer à la place. Ses seules pertes étaient donc sur papier – les chiffres réduits de son état financier – et il percevait toujours son loyer. Et lorsque le marché s’est redressé en quelques années, sa situation financière s’est redressée.

Avance rapide jusqu’à aujourd’hui.

Les valeurs immobilières n’ont peut-être pas encore beaucoup baissé, mais elles baissent les yeux. Nous avons examiné les positions de nos magasins en janvier et avons pensé que nous allions réduire un peu. Nous avons envisagé de vendre une épicerie Walmart dans la vallée centrale et avons demandé à l’un de nos courtiers préférés ce que cela apporterait.

Étant donné que le bail de Walmart est à court terme, il a déclaré que la propriété serait vendue à un taux de capitalisation de 6 % ; c’est-à-dire qu’un acheteur aimerait gagner 6 % par an sur son prix d’achat. Donc, si le loyer était de 200 000 $ par an (ce qui n’est pas le cas), le prix d’achat aurait été de 3,33 millions de dollars (200 000 $/0,06 = 3,33 millions de dollars).

Nous n’étions pas prêts à vendre en janvier, mais nous l’étions la semaine dernière. Nous avons vérifié avec notre courtier. Un peu penaud, il a expliqué que les cauchemars des six derniers mois – le marché baissier, la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt – pousseraient les acheteurs à un rendement de 8% aujourd’hui. Cela signifie que notre Walmart serait désormais vendu pour 2,5 millions de dollars (200 000 $/0,08 = 2,5 millions de dollars).

En d’autres termes, cette propriété a sans doute perdu 25 % de valeur au cours des six derniers mois. Comme cet intelligent Tennessean, nous avons décidé de garder nos pertes sur papier et avons choisi de ne pas vendre.

Cet exemple montre la forte ressemblance de l’immobilier commercial unipersonnel avec le marché obligataire : le prix des deux baisse lorsque leurs rendements augmentent et, à l’inverse, augmente lorsque leurs rendements baissent. Et pour simplifier un peu les choses, les fluctuations de valeur de chacun ne sont pas pertinentes si vous ne vendez pas : si vous achetez un bon du Trésor de 1 000 $ qui rapporte 5 % d’intérêt et que vous le conservez jusqu’à l’échéance, vous obtenez vos 5 % chaque année et le tout de votre part. client. Mais vendez lorsque le taux d’intérêt atteint 10% et vous ne recevrez qu’un prix bien inférieur. D’autre part, vendez lorsque l’intérêt tombe à 2,5 % et que vous obtenez un montant beaucoup plus élevé.

Le même calcul fonctionne pour le commerce de détail à locataire unique : si vous ne vendez pas, votre “flux de trésorerie est le même”. Si vous faites cela, vous surferez sur le marché comme un taureau mécanique.

Mon exemple implique également un autre point : même si nous admettons une baisse époustouflante des valeurs des propriétés commerciales – c’est possible – nous avons peu de chances de voir l’émergence d’un marché d’acheteurs dynamique. Au lieu de cela, les vendeurs ayant les moyens financiers remettront leurs marchandises en rayon et attendront une journée plus ensoleillée avant de vendre.

Au lieu d’un marché d’acheteurs, nous verrons probablement des acheteurs et des vendeurs creusés à un mile l’un de l’autre, ancrés dans leurs propres attentes, alors que nous regardons la vitesse du marché s’évaporer comme un crachat sur une grille.

Les vendeurs qui ont été expulsés de leurs retranchements par la mort, le divorce, la dissolution, la catastrophe ou simplement un effet de levier excessif peuvent en effet être massacrés, mais il y a tellement d’argent à la poursuite de l’immobilier ces jours-ci que même eux vivent pour se battre un autre jour.

Revenons à ce Tennessee astucieux. Il a compris que la richesse est pour se vanter, les flux de trésorerie sont pour manger. Vous pourriez aussi. Par John E. McNellis, auteur de Faire de l’immobilier : débuter en tant que développeur

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