Le marché du logement entre en récession. Qu’est-ce que cela signifie?

Si vous avez prêté attention au marché immobilier américain, vous avez probablement vu apparaître de plus en plus des mots comme « correction » et « récession ».

Plus tôt cette semaine, Jerry Howard, PDG de la National Association of Home Builders, a mis en garde contre “Varney & Co.” de Fox Business. d’une « période difficile » pour les constructeurs de maisons alors que les données continuent de montrer que le marché national du logement ralentit.

Et tandis que la confiance des constructeurs de maisons baisse – selon l’indice du marché du logement NAHB / Wells Fargo publié lundi – atteignant son plus bas niveau depuis mai 2022 – Howard a déclaré que les perspectives semblaient sombres.

“Au cours des sept derniers mois consécutifs, il a baissé et c’est une énorme baisse – et je pense que cela dit simplement:” Quelqu’un fait quelque chose ou nous allons entrer en récession “”, a déclaré Howard sur” Varney & Co “.

Puis, mercredi, Fortune a déclaré que le marché du logement entrait dans une “récession” ou “rétrécissement”, alors que la construction de logements ralentit et que le parc immobilier existant augmente alors que la hausse des taux hypothécaires étrangle la demande.

Alors, à quoi ressemble la « récession » actuelle du marché du logement ? Non, nous ne sommes pas dans la région de la “Grande Récession”, comme après l’éclatement de la bulle immobilière en 2006 et l’effondrement des pratiques de prêt risquées des banques, provoquant l’effondrement de l’économie mondiale.

Dans le contexte actuel – après plus de deux ans de ce qui semblait être une demande insatiable de logements après que la pandémie de COVID-19 a rendu le marché fou, en particulier en Occident – la « récession » ressemble beaucoup plus à une « correction », qui pourrait être bonne nouvelle pour les acheteurs s’ils espèrent que la croissance des prix va au moins se stabiliser ou peut-être même chuter.

Le dernier sondage sur le marché immobilier américain

« Le pic d’euphorie est derrière nous. Nous rendons certains des prix euphoriques (des maisons) qui ont roulé sur tous les marchés du logement”, a déclaré Rick Palacios Jr., chef de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, qui fournit des conseils aux constructeurs et aux investisseurs, à Fortune.

À l’échelle nationale, même si nous sommes à mi-chemin de la haute saison estivale, les ventes de maisons de cette année ont chuté par rapport aux niveaux de 2021. Juin a enregistré le plus de ventes de maisons de tous les mois jusqu’à présent cette année, en hausse de 4,7 % par rapport à mai, mais elles ont tout de même chuté de près de 18 %. en dessous du nombre de juin 2021, selon le rapport national sur le logement de juin de RE/MAX publié cette semaine.

Par les chiffres : Le stock national est en croissance. Il a augmenté pour le troisième mois consécutif en juin, en hausse de 34,1 % par rapport à mai et de 27,5 % par rapport à l’année dernière, selon le rapport RE/MAX.

Pendant ce temps, la croissance des prix ralentit, mais elle ne s’est pas arrêtée. Alors que le prix de vente médian américain de 428 000 $ est en hausse de 11 % d’une année sur l’autre, c’est seulement 0,6 % de plus qu’en mai.

ce qu’ils disent: « Le marché se dirige vers plus d’équilibre, surtout avec des gains de stocks et des augmentations de prix qui ralentissent. Les dernières années ont été l’une des périodes les plus compétitives de tous les temps pour les acheteurs – et nous voyons enfin les conditions s’assouplir”, a déclaré Nick Bailey, président et chef de la direction de RE/MAX, dans un communiqué préparé.

Bailey a déclaré que cela était en partie dû à la hausse des taux hypothécaires dans la bataille de la Réserve fédérale contre l’inflation, “mais plus important encore, à la flambée des cotations après plusieurs années de ventes immédiates et de faibles stocks”.

Pour les marchés du logement qui ont brillé particulièrement pendant la pandémie alors que les Américains réévaluaient leur vie et recherchaient plus d’espace à des prix plus bas, nous en voyons vraiment l’impact, en particulier en Occident.

Des États comme l’Idaho, l’Arizona, le Nevada et, oui, l’Utah sont à la base de ces dynamiques changeantes du logement – ​​et ils montrent déjà des signes de ce que cette « récession », « correction » ou « contraction » de la construction de logements pourrait signifier.

Marchés « pétillants » de l’Ouest : Boise, Idaho

L’Ouest regorge de ce que Fortune a imaginé comme des marchés régionaux “pétillants”, ou des zones où la demande a grimpé en flèche après que COVID-19 a déclenché une frénésie pour les maisons qui étaient plus spacieuses et abordables que les grandes régions métropolitaines comme San Francisco, Seattle ou New York.

Le grand bénéficiaire de la ruée vers le logement du travail à domicile a été “sans aucun doute Boise”, a écrit Fortune, où les prix des logements ont augmenté de 53%. “On pourrait même l’appeler la bannière du boom immobilier pandémique.”

L’Utah n’était pas loin derrière et les prix des maisons ont rapidement augmenté alors que l’État en plein essor était aux prises avec une pénurie de logements qui durait depuis des années avant la pandémie.

Mais maintenant, cette “lune de miel”, comme l’a dit Fortune, est terminée. La hausse des taux hypothécaires a en effet freiné la demande, en particulier à Boise, où les ventes de maisons ont baissé de 28 % d’une année sur l’autre et les stocks ont augmenté de 161 % cette année. Les estimations de Zillow montrent également que le prix de vente moyen d’une maison Boise a chuté de 3,5 % en juin.

Et maintenant? “Cette baisse à la baisse à Boise ne fait que commencer”, a rapporté Fortune, selon Palacios, dont les plans fermes verront les prix des maisons à Boise devenir négatifs année après année en décembre. “Pour que cela se produise, Boise devrait non seulement perdre tous ses gains de 2022 – ce qui commence déjà à se produire – mais aussi tomber en dessous du prix de décembre 2021.”

“On pourrait affirmer que sur de nombreux marchés immobiliers, les 10 derniers % de hausses des prix des logements étaient purement ambitieux et irrationnels, et cela s’envolera très rapidement”, a déclaré Palacios à Fortune. “C’est exactement ce que nous voyons tous en ce moment.”

Nevada: Le marché immobilier de Las Vegas est également durement touché. Le marché du logement est en tête de la liste de juin de RE / MAX pour les marchés avec la plus forte augmentation d’une année sur l’autre de l’offre mensuelle de logements – en hausse de plus de 208%.

Utah: Le marché de Salt Lake City est juste derrière Las Vegas en tant que marché n ° 2 avec la plus forte augmentation des mois d’approvisionnement à domicile. Le stock ici a augmenté de plus de 196%, mais les transactions de clôture ont chuté de plus de 27%, selon RE / MAX.

Arizona: Troisième place? Phoenix, qui a vu une augmentation de 187% de son offre mensuelle de logements. À la quatrième place, Bozeman, Montana, a enregistré une augmentation de 185,5 % des stocks.

Où va le marché ?

Moody’s Analytics a prédit que les prix des maisons aux États-Unis s’aplatiront à cette époque l’année prochaine, tandis que les marchés du logement “surévalués” comme Boise pourraient voir des baisses de prix allant jusqu’à 10% au cours de la prochaine année. Si l’économie glisse vers la récession, Moody’s Analytics prédit que les prix des maisons aux États-Unis pourraient chuter de 5 % et que des marchés comme Boise pourraient connaître une baisse de plus de 20 %, rapporte Fortune.

John Burns Real Estate Consulting a une projection plus cynique, prédisant que les prix des maisons aux États-Unis chuteront en 2023 et 2024, avec les plus fortes baisses de prix à Boise ; Phénix; Nashville, Tennessee; West Palm Beach, Floride; Las Vegas; Port Sainte Lucie, Fleuri ; Riverside, Californie; Fort Myers, Floride ; Austin ; et Visalia, Californie, rapporte Fortune.

L’Utah est-il surévalué ? Bien que Moody’s Analytics n’associe pas les marchés régionaux de l’Utah aussi surévalués que Boise, ils sont toujours sur leur radar. Le marché régional d’Ogden est surévalué de plus de 50 %, selon l’analyse de Moody’s par Fortune, le marché du comté de Salt Lake est surévalué de 32 % et Provo-Orem est surévalué de 20 %.

Alors que les ventes ici dans l’Utah ralentissent également, l’État est toujours aux prises avec une pénurie de logements qui, selon les experts du logement ici, rendrait difficile d’imaginer des baisses de prix spectaculaires – mais comme le marché ralentit et que les ventes ont chuté, il est possible que nous voyons des prix au moins se stabiliser ou au moins tomber légèrement.

Une grande partie des vendeurs de maisons de l’Utah réduisent déjà leurs prix alors qu’ils s’adaptent aux points d’arrêt des acheteurs et que les ventes continuent de baisser. Juin a marqué le 13e mois consécutif de baisse des ventes dans le comté de Salt Lake d’une année sur l’autre. Alors que le marché atteint 18 mois, les baisses de prix réelles semblent plus probables.

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