La hausse des loyers signifie pas d’abri pour les Américains contre la tempête inflationniste

Au cours de la carrière de près de dix ans d’Eric Farmelant en tant qu’agent immobilier à Miami, il n’avait jamais vu des locataires se faire la guerre pour des propriétés locatives jusqu’à ce que la pandémie de coronavirus alimente la demande brûlante de logements en bord de mer en Floride. Il ne peut plus montrer quatre ou cinq annonces aux clients car de nombreuses propriétés sont louées sans être vues.

“Vous voyez des locataires déposer un an de loyer à l’avance pour faire accepter leur offre”, explique Farmelant, qui travaille pour Ibis Realty Group.

Les loyers, à leur tour, ont augmenté de près de 40% depuis janvier 2021, selon Apartment List, indiquant une tendance plus large qui s’empare du pays.

Pour les agents immobiliers, les augmentations de loyer à deux chiffres sont une aubaine pour les affaires. Pour la Réserve fédérale, ils constituent un obstacle de plus dans la quête de la banque centrale pour contrôler son pire problème d’inflation depuis des décennies.

Bien que peu de soulagement soit attendu à court terme, les économistes avertissent que la hausse des loyers accélérera et maintiendra une pression à la hausse sur l’inflation même si la croissance des prix à la consommation pour les autres catégories stagne. Cela rend d’autant plus difficile la tâche de la banque centrale américaine face à la hausse des prix.

“Il va être difficile de dire ‘nous avons maîtrisé l’inflation’ si le coût du logement continue d’augmenter”, a déclaré Sarah House, économiste senior chez Wells Fargo. Elle s’attend à ce que l’inflation locative élevée persiste au moins jusqu’à la fin de l’année, et malgré une certaine modération compensatoire dans d’autres biens et services, “cela compliquera la tâche qui attend la Fed”.

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Les hauts responsables accordent une attention particulière à l’inflation du logement, car il s’agit d’une composante si importante de l’inflation globale.

Selon certaines estimations, le coût de l’hébergement représente environ un tiers de l’indice des prix à la consommation, qui a augmenté à un taux annuel de 9,1 % en juin, selon le Bureau of Labor Statistics, ce qui représente l’augmentation la plus rapide depuis novembre 1981. “, qui exclut les éléments volatils comme la nourriture et l’énergie, représente plus de 40 %.

Par rapport à la même période l’an dernier, les loyers ont augmenté de 5,8% après la plus forte augmentation mensuelle depuis 1986 de 0,8%. Le loyer équivalent des propriétaires, une mesure de ce que les propriétaires pensent que leurs propriétés loueraient, a augmenté de 0,7%. Dans l’ensemble, le coût de l’hébergement a augmenté de 5,6 % au cours des 12 derniers mois, le plus depuis 1991.

L’accélération plus rapide que prévu a ajusté les attentes quant à la rapidité avec laquelle l’inflation globale pourrait se modérer cette année et à quel point le resserrement de la politique monétaire est en cours. La Fed a déclaré qu’elle avait besoin d’un ralentissement marqué des données mensuelles sur l’inflation avant de ralentir considérablement le rythme auquel elle augmente les taux d’intérêt.

Les prévisions d’inflation des loyers dépendent en grande partie de la trajectoire des prix des logements, qui ont bondi pendant la pandémie alors que les gens réorganisaient leur vie dans une nouvelle ère de travail à domicile, recherchant des endroits moins densément peuplés et profitant de taux hypothécaires ultra-bas. Au fur et à mesure que de plus en plus d’acheteurs potentiels étaient exclus du marché, ils se sont tournés vers les options de location.

Maintenant, les acheteurs sont hors de prix pour une autre raison. Les prix des maisons commencent à se modérer après avoir atteint un nouveau record en juin, selon les données publiées mercredi par la National Association of Realtors. Mais le coût du financement de cet achat par des prêts a monté en flèche maintenant que la Fed a relevé les taux d’intérêt.

Selon Realtor.com, l’écart entre le coût mensuel de possession pour les premiers acheteurs et les loyers s’est creusé d’environ 25 points de pourcentage, soit près de 500 $. Rien qu’en juin, le NAR a signalé que les ventes de maisons précédemment possédées étaient en baisse de 5,4%, soit 14% par rapport à l’année précédente.

“Les personnes qui ont été exclues du marché du logement occupé par leur propriétaire se tournent de plus en plus vers le marché locatif, ce qui stimule également la demande”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.

Couplé au fait que les loyers suivent l’évolution des prix des logements d’environ 18 mois, Kathy Bostjancic, économiste en chef aux États-Unis chez Oxford Economics, a déclaré que l’inflation des loyers pourrait ne pas diminuer avant le deuxième trimestre de 2023.

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Des économistes comme Ryan Wang de HSBC ont revu leurs prévisions à la hausse, poussant l’inflation annuelle des loyers au-dessus de 7% au début de l’année prochaine.

“De nouveaux baux sont conclus à des niveaux de loyer beaucoup plus élevés qu’auparavant, ce qui entraîne une augmentation de l’univers global des loyers mesuré par l’IPC”, a-t-il déclaré.

Compte tenu de la façon dont le BLS calcule les données de location, il peut également s’écouler un certain temps avant que des effets d’inflation plus larges n’apparaissent dans les chiffres officiels. Michael Pond, responsable de la recherche mondiale sur l’inflation chez Barclays, estime que le retard pourrait être de six à neuf mois.

En février, des chercheurs de la succursale de la Fed à San Francisco ont estimé que les tendances actuelles du marché locatif augmenteraient l’inflation globale de l’IPC de 1,1 point de pourcentage supplémentaire en 2022 et 2023, soit 0,5 point de pourcentage par rapport à la jauge d’inflation de la banque centrale, l’indice des dépenses personnelles de consommation. . Jusqu’à présent, ces prédictions se sont réalisées.

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Ce qui pourrait atténuer une partie de cette pression, c’est l’augmentation de l’offre de logements, à laquelle l’administration Biden accorde la priorité. Mais les économistes et les experts du logement disent que ces efforts ne font pas grand-chose pour atténuer le problème immédiat.

« Nous n’avons pas assez de maisons. Même si vous construisez plus d’un demi-million d’unités », déclare Danushka Nanayakkara-Skillington de l’Association nationale des constructeurs d’habitations. La hausse des coûts des matériaux pour les constructeurs est également répercutée sur les locataires, a-t-elle déclaré.

Les courtiers et les investisseurs immobiliers se méfient le plus d’une récession, les économistes prévoient l’année prochaine alors que la Fed poursuit son engagement “inconditionnel” de rétablir la stabilité des prix. Pour Tom Porcelli, économiste chez RBC Capital Markets, le logement est probablement déjà “au début d’une récession”.

“Nous nous attendons à une période de croissance économique stagnante en raison des hausses de taux de la Fed”, a ajouté Fairweather de Redfin.

“Cela réduira la croissance des prix pour à peu près tout, y compris le loyer. Mais il faudra un certain temps avant que cela ne s’infiltre.”

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