Les loyers augmentent alors que les investisseurs achètent des parcs de maisons mobiles avec de gros sacs

Sue Veal, 69 ans, jardinage à domicile à Rochester, NH, 17 mai 2022.

Le Washington Post | Getty Images

Aussi loin que l’on s’en souvienne, les augmentations de loyer étaient rares à Ridgeview Homes, un parc de maisons mobiles familial dans le nord de l’État de New York.

Cela a changé en 2018 lorsque les propriétaires d’entreprise ont repris le parc vieux de 65 ans, situé au milieu de terres agricoles et sur la route d’un restaurant de restauration rapide et d’une épicerie à environ 30 miles au nord-est de Buffalo.

Les résidents, dont environ la moitié sont des personnes âgées ou des personnes handicapées à revenu fixe, ont bénéficié des deux premières augmentations. Ils espéraient que le nouveau propriétaire, Cook Properties, s’attaquerait à l’eau potable de couleur bourbon, aux eaux usées bouillonnant dans leurs baignoires et aux routes remplies de nids-de-poule.

Quand cela ne s’est pas produit et qu’un nouveau bail avec une augmentation de 6 % a été imposé cette année, ils ont formé une association. Environ la moitié des résidents ont lancé une grève des loyers en mai, incitant Cook Properties à envoyer environ 30 avis d’expulsion.

“Tout ce qui les intéresse, c’est d’augmenter le loyer parce qu’ils ne se soucient que de l’argent”, déclare Jeremy Ward, 49 ans, qui gagne un peu plus de 1 000 dollars par mois en prestations d’invalidité après que ses jambes aient subi des lésions nerveuses dans un accident de voiture.

Il a récemment été condamné à une amende de 10 $ pour avoir utilisé une souffleuse à feuilles. “Je suis handicapé”, a-t-il déclaré. “Vous ne faites pas votre travail et je reçois une violation?”

Le sort des résidents de Ridgeview se joue à travers le pays alors que des investisseurs institutionnels, dirigés par des sociétés de capital-investissement et des fonds communs de placement immobiliers et parfois financés par des fonds de pension, plongent pour acheter des parcs de maisons mobiles. Les critiques soutiennent que les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac alimentent le problème en soutenant un nombre croissant de prêts aux investisseurs.

Les achats mettent les résidents dans une impasse, car la plupart des maisons mobiles – malgré leur nom – ne peuvent pas être déplacées facilement ou à moindre coût. Les propriétaires sont obligés soit d’accepter des augmentations de loyer inabordables, soit de dépenser des milliers de dollars pour déménager leur maison, soit de la quitter et de perdre des dizaines de milliers de dollars investis.

“Ces industries, y compris l’industrie de la fabrication de maisons mobiles, continuent de vanter ces parcs, ces maisons mobiles, comme des logements abordables. Mais ce n’est pas abordable”, a déclaré Benjamin Bellus, procureur général adjoint de l’Iowa, qui a déclaré que le nombre de plaintes avait augmenté. fois » depuis que les investisseurs étrangers ont commencé à acheter des parcs il y a quelques années.

“Vous placez les gens dans un piège et un piège où ils sont incapables de se défendre”, a-t-il ajouté.

Poussés par certains des rendements immobiliers les plus solides, les investisseurs ont réveillé une industrie autrefois endormie qui abrite plus de 22 millions d’Américains, principalement des personnes à faible revenu, dans 43 000 communautés. Beaucoup font la promotion agressive des parcs parce qu’ils offrent des rendements stables – en augmentant à plusieurs reprises le loyer.

Il existe également une industrie en pleine croissance, avec des manuels d’instructions, des webinaires et même un collège de maisons mobiles, offrant des conseils pour attirer les petits investisseurs.

“Vous êtes passé d’un environnement où vous aviez un propriétaire ou un gestionnaire local qui s’occupait des choses quand elles avaient besoin d’être réparées, à où vous aviez des gens à la recherche d’une analyse coûts-avantages pour presser le centime le plus bas”, a-t-il déclaré. “Vous combinez cela avec l’idée que nous pouvons simplement continuer à augmenter le loyer et que ces personnes ne peuvent pas partir.”

Fort Myers Florida, Siesta Bay RV Resort, signe de vente de maisons neuves et négociées.

Jeff Greenberg | Groupe d’images universelles | Getty Images

George McCarthy, président et chef de la direction du Lincoln Institute of Land Policy, a déclaré qu’environ un cinquième des parcs de maisons mobiles, soit environ 800 000, ont été achetés par des investisseurs institutionnels au cours des huit dernières années.

Il faisait partie de ceux qui ont choisi Fannie Mae et Freddie Mac pour garantir les prêts dans le cadre de ce que les géants du crédit considèrent comme l’expansion du logement abordable. En 2014, le Lincoln Institute estime que Freddie Mac a fourni à lui seul 9,6 milliards de dollars de financement pour acheter plus de 950 communautés dans 44 États.

Un porte-parole de Freddie Mac a objecté qu’il avait acheté des prêts pour moins de 3% des communautés de maisons mobiles à travers le pays, et qu’environ 60% d’entre elles se refinançaient.

Peu de temps après que les investisseurs ont commencé à acheter des parcs en 2015, des plaintes concernant des augmentations de loyer à deux chiffres ont suivi.

Dans l’Iowa, Matt Chapman, un mobile home vivant dans un parc acheté par Havenpark Communities, basé dans l’Utah, a déclaré que son loyer et ses frais avaient presque doublé depuis 2019. Alex Kornya de l’Iowa Legal Aid a déclaré qu’un autre parc acheté par Impact Communities a vu les loyers et les frais augmenter de 87% entre 2017 et 2020.

“Beaucoup de personnes qui vivaient dans le parc avaient un revenu fixe, des handicaps, la sécurité sociale et ne pouvaient tout simplement pas suivre”, a déclaré Kornya, qui a rencontré environ 300 propriétaires de mobil-homes en colère dans une méga-église. “Cela a presque conduit à un réveil politique.”

Au Minnesota, les achats de parcs par des acheteurs hors de l’État sont passés de 46% en 2015 à 81% en 2021, avec des loyers atteignant 30%, selon All Parks Alliance For Change, une association d’État.

S’exprimant lors d’une audience au Sénat cette année, le sénateur américain Jon Tester du Montana a rappelé que les locataires se plaignaient des augmentations de loyer répétées dans un développement de Haven Park à Great Falls. Une résidente, Cindy Newman, a déclaré à l’Associated Press que son loyer mensuel est passé de 117 $ à près de 400 $ en un an et huit mois, soit la même augmentation qu’au cours des 20 dernières années.

En plus des augmentations de loyer, les résidents se sont plaints d’avoir été inondés de frais pour tout, des animaux de compagnie à l’entretien et aux amendes pour détritus et excès de vitesse – le tout dans des baux pouvant contenir plus de 50 pages.

Josh Weiss, porte-parole de Havenpark, a déclaré que la société devrait facturer les tarifs en vigueur sur le marché lors de l’achat d’un parc à un prix équitable. Cela dit, l’entreprise a pris des mesures depuis 2020 pour limiter les augmentations de loyer à 50 $ par mois.

“Nous comprenons la crainte que toute augmentation de loyer ait pour les résidents, en particulier ceux à revenu fixe”, a déclaré Weiss. “Alors que nous essayons de minimiser l’impact, la réalité financière ne change pas.”

L’industrie des maisons mobiles soutient que les communautés sont l’option de logement la plus abordable, notant que les augmentations moyennes des loyers dans les parcs à travers le pays étaient d’un peu plus de 4% en 2021. Les dépenses d’amélioration ont été d’environ 11 %. Ils disent que des investissements importants sont nécessaires pour améliorer les anciens parcs et éviter qu’ils ne soient vendus.

“Il y a des gens qui viennent dans l’espace qui nous donnent à tous une mauvaise réputation, mais ce sont des exemples isolés et ces pratiques ne sont pas courantes”, a déclaré Lesli Gooch, directeur général du Manufactured Housing Institute de l’association industrielle.

Les deux parties ont déclaré que le gouvernement pourrait faire plus pour aider.

L’industrie souhaite que le financement de la Federal Housing Administration soit mis à la disposition des résidents, dont beaucoup dépendent de prêts à taux d’intérêt élevé pour acheter des maisons qui coûtent en moyenne 81 900 $. Ils souhaitent également que le Département américain du logement et du développement urbain autorise l’utilisation de bons de mobil-home.

Les défenseurs des résidents, y compris MHAction, veulent que les législateurs fixent une limite de loyer ou exigent une raison pour une augmentation ou une expulsion – une législation d’État qui a été adoptée dans le Delaware cette année mais a échoué dans l’Iowa, le Colorado et le Montana.

Ils veulent également que Fannie Mae et Freddie Mac déterminent dans les prêts qu’ils remboursent que le loyer reste abordable. Et ils soutiennent les résidents qui achètent leurs communautés, qui ont commencé dans le New Hampshire et ont atteint près de 300 parcs dans 20 États.

Un porte-parole de Freddie Mac a déclaré avoir créé une nouvelle offre de prêt qui encourage la protection des locataires et l’a rendue obligatoire pour toutes les transactions futures dans la communauté des maisons mobiles l’année dernière.

À Ridgeview, on ne sait pas comment la grève des loyers sera résolue.

Cook, qui prétend être le plus grand opérateur de parcs de maisons mobiles de New York et a pour slogan “Opportunités exceptionnelles. Retours exceptionnels”, a refusé de commenter. La société a fermé un fonds de capital-investissement de 26 millions de dollars en 2021 qui a acheté 12 parcs à New York, mais il n’était pas clair si Ridgeview en faisait partie.

Les habitants, quant à eux, se débattent. Joyce Bayles, une résidente de 85 ans, a commencé à tondre sa propre pelouse car l’équipe ne se présente que tous les mois. Gerald Korb, un retraité de 78 ans, a déclaré qu’il attendait toujours que l’entreprise déplace un poteau électrique et un transformateur qui, selon lui, pourraient tomber sur sa maison lors d’une tempête.

“J’ai acheté une maison et maintenant ils nous imposent tout ça”, a déclaré Korb, qui a cessé de payer le loyer en signe de protestation. “Être des propriétaires absents, c’est ce qu’ils sont.”

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