Pourquoi la pénurie de logements aux États-Unis risque de s’aggraver

La hausse des taux d’intérêt et les vents contraires économiques font qu’il est plus difficile pour les États-Unis de combler une grave pénurie de logements abordables, et le problème est susceptible de s’aggraver.

La Réserve fédérale tente depuis des mois d’endiguer la piqûre de l’inflation en augmentant les taux d’intérêt et en ralentissant le marché du logement. En conséquence, les ventes et la construction de logements ont chuté d’une falaise cet été.

Les ventes de maisons neuves et existantes ont également chuté pendant des mois après que la Fed a fait monter les taux hypothécaires. Mais les experts disent que ces hausses tarifaires, combinées à des pénuries d’approvisionnement et à des stocks historiquement bas, ne feront qu’exacerber la pénurie.

“Avec la hausse des taux hypothécaires, de nombreux acheteurs sont simplement mis sur la clôture et sur le marché locatif parce qu’ils ne peuvent tout simplement pas payer les versements hypothécaires”, a déclaré jeudi Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.

Fairweather a déclaré que le paiement hypothécaire sur une maison à prix moyen avait augmenté de près de 50% par rapport à l’année dernière.

« Beaucoup d’acheteurs ne peuvent tout simplement pas supporter cela. Ils réduisent leurs budgets de logement ou entrent sur le marché locatif », a-t-elle déclaré.

Les ventes de maisons existantes ont chuté pendant cinq mois consécutifs, selon les données publiées cette semaine par la National Association of Realtors, et ont baissé de 14,2 % au cours des 12 derniers mois. Bien que les prix aient commencé à baisser sur certains des marchés immobiliers locaux les plus chauds du pays, le prix médian des maisons a tout de même atteint 416 000 dollars en juin, en hausse de 13,4% par rapport à l’année dernière.

“Nous constatons que de plus en plus de personnes sont exclues du marché du logement alors que ces taux continuent d’augmenter ou restent simplement à ce niveau plus élevé que celui que nous avons vu ces dernières années”, a déclaré Yelena Maleyev, économiste chez KPMG, dans un entretien jeudi.

La Fed, peut-être contre-intuitivement, rend maintenant les maisons plus chères à l’achat dans l’espoir de les rendre moins chères à terme. La banque a augmenté de manière agressive les taux d’intérêt depuis mars, poussant le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans à 5,5% en juin, a déclaré Freddie Mac.

Les hausses de taux de la Fed visent à ralentir le rythme des ventes de maisons en rendant les prêts hypothécaires plus chers. Avec moins d’acheteurs capables de se permettre des tarifs plus élevés, les vendeurs seront éventuellement contraints de baisser leurs prix.

Maleyev a déclaré que la baisse des ventes de maisons finira par faire baisser les prix des maisons, l’un des nombreux objectifs de taux plus élevés de la Fed. La Fed espère également freiner l’activité économique associée aux ventes de maisons et encourager les propriétaires à dépenser moins à mesure que la valeur de leur maison baisse. Ces facteurs combinés devraient aider à réduire les pressions sur les prix dans l’ensemble de l’économie, ce qui devrait faire baisser l’inflation.

Des taux plus élevés sont conçus pour faire baisser les prix des maisons après plus d’une décennie d’augmentations annuelles régulières. La pandémie de COVID-19 a également provoqué une augmentation de la demande de logements, tandis que les efforts de relance fédéraux – y compris des taux d’intérêt ultra bas – ont alimenté une augmentation rapide des ventes et des prix.

Le nombre de nouveaux ménages américains a explosé en 2021 alors que les vaccins COVID-19 ont débloqué une reprise rapide, augmentant de 2,3 millions au-dessus des niveaux d’avant la pandémie, selon un rapport d’ApartmentList.com

Mais des taux d’intérêt plus élevés empêcheront probablement les constructeurs de construire suffisamment de maisons pour répondre à ces besoins. La pandémie elle-même a gelé le logement pendant des mois, puis a créé une série de pénuries d’approvisionnement et de main-d’œuvre, des retards, des arriérés et des obstacles à l’achèvement des maisons dans les délais et le budget.

“Les constructeurs pensent maintenant que la demande va se refroidir, principalement à cause de ces prix insoutenables”, explique Maleyev.

“Dans le même temps, ils sont toujours confrontés aux mêmes obstacles qu’auparavant : longs délais, goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement, inflation de leurs intrants, manque de main-d’œuvre, manque de terres”, a-t-elle poursuivi.

La semaine prochaine, la Fed s’apprête à relever ses taux d’intérêt d’un autre 0,75 point de pourcentage, la deuxième hausse de cette ampleur en deux mois. En conséquence, la décision de la banque centrale fera monter les taux hypothécaires.

La banque a déjà relevé ses taux d’intérêt de 1,5 point de pourcentage depuis mars et devrait encore augmenter de 1 point de pourcentage d’ici la fin de l’année.

Maleyev et Fairweather ont déclaré qu’il peut être difficile pour les décideurs fédéraux d’augmenter l’offre de logements, car les marchés du logement sont généralement façonnés par les réglementations nationales et locales, dont beaucoup rendent difficile la construction de logements abordables.

Le plan Build Back Better détruit du président Biden comprenait plus de 200 milliards de dollars destinés à augmenter l’offre de logements abordables et à supprimer le zonage restrictif, mais les équipements devraient être livrés avec le reste du paquet d’ici la fin de l’année. .

Un projet de loi visant à inverser la forte baisse de l’immigration américaine, qui pourrait aider à combler la pénurie de main-d’œuvre dans le logement, est également peu susceptible d’être adopté, étant donné la profonde division partisane sur la question.

“Les gens ont quitté l’industrie de la construction et ne sont jamais revenus [after the 2008 recession]ce qui a contribué à la pénurie de main-d’œuvre », a déclaré Fairweather.

“Maintenant, nous sommes dans une position où le logement est devenu si cher et la terre est devenue si chère que c’est juste très cher à construire.”

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