Les bulles immobilières les plus brillantes d’Amérique, mise à jour de juillet : réduire les pics de prix fous

Les premiers signes que le jus sort, avec quelques mois de retard.

Par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Il y a maintenant des signes partout que le marché fou du logement est au coin de la rue. Plus tôt dans la journée, le Census Bureau a publié des données effrayantes sur les ventes et les prix des maisons neuves, qui ont chuté en juin alors que les stocks ont atteint leur plus haut niveau depuis 2008. La National Association of Realtors a rapporté la semaine dernière que les ventes de maisons existantes en juin avaient également chuté, alors même que les actions ont bondi. Le trio de rapports nationaux sur le logement a été complété aujourd’hui par l’indice des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller.

Tous les indices immobiliers sont en retard par rapport à la réalité. Mais l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller est le plus à la traîne, bien qu’il soit sans doute l’indice le plus fiable pour les variations réelles des prix de l’immobilier.

La publication d’aujourd’hui de l’indice Case-Shiller concernait le “mai”, qui consiste en la moyenne sur trois mois des ventes de maisons fermées qui inclus dans les archives publiques en mars, avril et mai, à partir de transactions conclues quelques semaines plus tôt, à peu près en février, mars et avril.

Début février, le taux d’intérêt hypothécaire était de 3,5 %. À la mi-avril, ils ont dépassé les 5 % – à peu près la fourchette qui s’appliquait aux transactions dans la période actuelle de “mai” de l’indice des prix des logements Case-Shiller (boîte verte) :

Mais les premiers signes d’un ralentissement se font sentir dans l’indice actuel des prix de l’immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller, les hausses de prix diminuant de mois en mois : en « mai » (moyenne de mars, avril et mai), l’indice a gagné 1,5 % par rapport à « avril ” , inférieur aux gains de 2,3 % et 2,6 % des deux mois précédents.

Sur certains marchés, les hausses de prix d’un mois à l’autre étaient encore massives. Dans d’autres, ils étaient beaucoup plus faibles : +0,5 % à Seattle, +0,6 % à San Diego, +0,9 % à San Francisco, les prix des maisons, tandis que les prix des appartements étaient stables.

Les gains d’une année sur l’autre de l’indice national Case-Shiller ont ralenti à 19,7 %, après avoir dépassé 20 % au cours des trois mois précédents.

Métro San Diego : Les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de 0,6 % en « mai » par rapport au mois précédent, ce qui n’était qu’une pâle imitation du bond de 4,5 % en « février » et du bond de 3,7 % en « mars ». Dans le graphique, vous pouvez à peine voir la petite augmentation d’aujourd’hui par rapport aux pics des mois précédents.

Ce gain de 0,6 % a réduit les gains d’une année sur l’autre à 25,6 %, ce qui est encore ridicule, mais en baisse par rapport à +29 % quelques mois plus tôt.

La valeur de l’indice de 428 pour San Diego signifie que les prix des maisons ont augmenté de 328 % depuis janvier 2000, date à laquelle l’indice a été fixé à 100, malgré la baisse au milieu (l’inflation de l’IPC était de 75 % sur la même période). Cela couronne San Diego la plus belle bulle immobilière de cette liste, suivie de Los Angeles et de Seattle.

Métro de Los Angeles : +1,1% en mai par rapport à avril, toujours énorme, mais moins que les sauts de plus de 3% en février et mars. Cela a réduit le pic d’une année sur l’autre à + 21,7 %.

La valeur de l’indice de 423 indique que les prix des logements ont augmenté de 323 % depuis janvier 2000, faisant du métro de Los Angeles la deuxième plus belle bulle immobilière de cette liste :

Métro de Seattle : +0,5 % pour le mois, par rapport au pic de mars de 5,6 % et au pic de février de 4,4 %. Cela a réduit le pic d’une année sur l’autre à 23,4 %, contre 26,1 % en avril et 27,7 % en mars :

Pas étonnant, mais l’inflation des prix de l’immobilier. L’indice Case-Shiller utilise la méthode des « paires de ventes ». Les ventes du mois en cours sont comparées au moment où les mêmes maisons ont été vendues plus tôt. Par exemple, la région de la baie de San Francisco, composée de cinq comtés, compte entre 3 000 et 5 500 de ces « paires de vente », selon la saison. Les variations de prix au sein de chaque paire de ventes sont ensuite intégrées dans l’indice du métro et des ajustements sont effectués pour les améliorations de l’habitat (méthodologie). De cette façon, l’indice suit la variation en dollars qu’il a fallu pour le même maison au fil du temps, ce qui en fait une mesure de l’inflation des prix des maisons.

Région de la baie de San Francisco (cinq comtés couvrant San Francisco, une partie de la Silicon Valley, une partie de l’East Bay et une partie de la North Bay) : +0,9 % sur le mois, en dessous des gains de +2,1 %, +4,3 % et +3,7 % des mois précédents . Cela a réduit le pic d’une année sur l’autre à +20,9 %, contre +22,9 % et +24,1 % au cours des deux mois précédents :

Métro de Miami : +2,8% sur le mois, contre +3,4% et +3,6% les deux mois précédents. Mais pas d’affaiblissement, en termes de glissement annuel : +34,0 %, en hausse de +33,3 % le mois précédent, le pic le plus fou d’une année sur l’autre dans les données :

Métro Tampa : +2,8% sur le mois, en baisse par rapport aux pics de 3,0% et 3,7% des mois précédents. Glissement annuel : +36,1 %, en hausse de +33,3 % en avril, un nouveau record dans les données :

Métro Phoenix : +2,5 % sur le mois, identique à avril, et inférieur à +3,0 % en mars. Cela a réduit le pic d’une année sur l’autre à +29,7 %, le premier mois depuis juin 2021 en dessous de +30 % !

Métro de Portland : +0,9% sur le mois, contre +2,2% et +2,9% les mois précédents. Cela a réduit le bénéfice d’une année sur l’autre à +17,4 %, contre +19,1 % en avril :

Métro de Boston : +1,9% sur le mois, contre +2,8% et +2,6% les mois précédents. En glissement annuel, l’indice a augmenté de 15,7 %, contre 15,1 % en avril :

Métro Washington DC : +1,1% sur le mois, contre +1,9% et +2,9% les deux mois précédents. Cela a réduit le bénéfice d’une année sur l’autre à +12,2 % contre +12,7 % en avril :

Métro de Denver : +1,1% sur le mois, en baisse de +2,5% et +4,5% les deux mois précédents. Cela a réduit le bénéfice d’une année sur l’autre à +22,2 % contre +23,6 % en avril :

Métro de Las Vegas : +2,1% sur le mois, contre +2,3% et +3,1% les mois précédents. Cela a réduit le bénéfice d’une année sur l’autre à +27,4 %, contre +28,4 % en avril :

Métro de Dallas : +2,6% sur le mois, contre +3,2% et +4,3% les mois précédents ; maintenir le bénéfice d’une année sur l’autre à peu près le même à +30,8 % :

métro new-yorkais, l’énorme marché des navetteurs vers New York : +1,6 % pour le mois, contre +2,0 % en avril. Sur une base annuelle, l’indice a gagné 14,5 %, à peu près le même qu’en avril.

Avec une valeur d’indice de 272, le métro de New York a connu une inflation des prix de l’immobilier de 172 % depuis janvier 2000. Les villes restantes de l’indice Case-Shiller à 20 villes (Chicago, Charlotte, Minneapolis, Atlanta, Detroit et Cleveland) ont une inflation des prix des maisons plus faible et ne sont pas éligibles pour cette liste illustre.

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