Alors que Twitter repense son empreinte à San Francisco, une demande accrue de 9 milliards de dollars pèse sur le marché des bureaux de la ville

Twitter inc. Mercredi, l’entreprise a évalué la taille de ses bureaux à San Francisco pour une réduction des effectifs et a refusé l’ouverture d’un bureau à Oakland, en Californie, a déclaré une personne ayant une connaissance directe de la question.

Cette décision assombrit l’avenir de l’élégant siège social du site de médias sociaux à San Francisco, un complexe de bureaux de 1,1 million de pieds carrés rempli de trophées au 1355 Market Street, où Twitter TWTR,
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occupe environ 75% de l’espace, selon les données de Trepp.

Les coupes budgétaires des géants de la technologie pourraient avoir des conséquences douloureuses pour San Francisco, une ville dont l’horizon et la culture ont été radicalement remodelés au cours des dernières décennies par un boom technologique chez elle, ainsi que des inégalités stupéfiantes et une crise des sans-abrisme exacerbée par la pandémie.

Twitter a déclaré mercredi dans un communiqué qu’il “avait évalué notre portefeuille mondial de bureaux et redimensionné certains emplacements en fonction de l’utilisation”, mais a également déclaré que sa décision “n’affectera pas notre nombre actuel d’employés ou de rôles d’employés”.

Bureaux à Séoul ; Wellington, Nouvelle-Zélande ; Osaka ; Madrid; Hambourg; Sidney ; et Utrecht, aux Pays-Bas, étaient évalués pour fermeture à l’expiration des baux, a déclaré une personne au courant de l’affaire. Le plan serait de redimensionner les bureaux à Tokyo, Mumbai, New Delhi, Dublin, New York et San Francisco, mais d’abandonner entièrement les plans d’un avant-poste au centre-ville d’Oakland.

Twitter combat Elon Musk devant le tribunal après que Tesla Inc. TSLA,
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Le PDG a informé la société qu’il mettrait fin à son contrat de 44 milliards de dollars pour l’acquérir après avoir soulevé le problème des bots et du spam sur la plate-forme.

Un nuage de 9 milliards de dollars

En dehors du siège social de Twitter, les prêteurs ont financé pour environ 9 milliards de dollars d’immeubles de bureaux à San Francisco ces dernières années en vendant des obligations hypothécaires commerciales à des investisseurs, selon un décompte de Trepp.

Autrefois considérés comme un pari immobilier relativement sûr, en particulier les immeubles trophées, les immeubles de bureaux ont récemment été une source d’inquiétude aiguë pour les propriétaires et les financiers en raison de l’essor du travail hybride.

“Il y a beaucoup d’entreprises technologiques qui alimentent San Francisco qui ne reviennent pas, ou ne reviennent pas de la même manière”, a déclaré Dan McNamara, fondateur du fonds spéculatif Polpo Capital, un investisseur en dette immobilière axé sur l’urgence.

“San Francisco est presque une pause complète pour nous”, a-t-il déclaré par téléphone.

Alors que davantage d’employés s’infiltrent dans les bureaux par rapport aux creux pandémiques, San Francisco est toujours à la traîne par rapport aux autres grandes villes américaines le 25 juillet avec un taux d’occupation de 38,1 %, contre une moyenne nationale de 44,7 %, selon les 10 villes. . .

“C’est quelque chose qui était tout simplement inimaginable il y a deux ou trois ans”, a déclaré McNamara à propos du faible taux d’occupation. Avant de fonder PolPo, il a fait la une des journaux chez MP Securitized Credit Partners pour avoir stimulé les paris lucratifs sur les centres commerciaux défaillants.

Un besoin de reconsidérer ?

La pandémie et ses conséquences profondes n’étaient pas sur le radar il y a 10 ans, lorsque les prêts les plus anciens des obligations hypothécaires commerciales en cours auraient été souscrits.

Le carnage des valeurs technologiques de haut vol COMP,
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spx,
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Au premier semestre 2022, les choses ont empiré, asséchant l’activité de fusions et acquisitions et le marché des introductions en bourse, ainsi que des réductions de coûts et des coupes pour de nombreuses entreprises technologiques qui habitent la région de la baie de San Francisco.

Les actions Twitter ont augmenté de 1,3% mercredi, mais ont baissé de 41,7% par rapport à il y a un an, selon FactSet.

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Daniel Herzstein, directeur des politiques publiques à la Chambre de commerce de San Francisco, a déclaré que davantage de touristes, de navetteurs et d’officiers étaient revenus ces derniers mois. Mais il a également déclaré que San Francisco devait se préparer à une nouvelle voie à suivre.

“La pandémie a fondamentalement changé notre façon d’utiliser les bureaux, et nous devons repenser notre économie, en particulier dans le centre-ville de San Francisco”, a-t-il déclaré par téléphone.

Les bureaux une zone interdite pour les prêteurs ?

San Francisco a ses propres défis, mais il est devenu plus difficile presque partout de trouver des prêteurs prêts à prendre un gros pari pour se faire rembourser un immeuble de bureaux 10 ans plus tard.

L’absence d’une image plus claire de l’avenir du bureau a rendu “très difficile, voire impossible, le financement d’un immeuble de bureaux”, a déclaré Robert Verrone, fondateur d’Ironhound Management Company, une société immobilière basée à New York. “La plupart des prêteurs ne veulent rien faire.”

Avant sa formation, Verrone a passé près de 20 ans à Wall Street, faisant d’importants prêts pour l’immobilier commercial. On ne lui a pas demandé de démêler les dettes des immeubles de bureaux à San Francisco pendant la pandémie, mais il a travaillé sur les ventes au détail dans la ville.

Déjà sous le choc des employés de bureau éloignés et déplacés, San Francisco a reçu 400 millions de dollars de recettes fiscales l’année dernière, selon le bureau du contrôleur de la ville.

Alors que de nombreux investisseurs s’attendent à plus de douleur pour le secteur des bureaux à mesure que les entreprises technologiques se contractent, la douleur des immeubles de bureaux plus anciens qui tombent en disgrâce avant l’augmentation du COVID pourrait être pire.

Les locataires fuient les immeubles vieillissants pour les plus récents construits depuis 2015 (voir graphique), seule catégorie à casser la tendance d’absorption nette négative ou d’espace vacant, selon la Deutsche Bank.

Locataires fuyant les immeubles anciens.

Deutsche Bank, Jones Lang LaSalle

La durée des prêts est imminente

L’emprunteur Shorenstein Properties, un promoteur immobilier, doit 400 millions de dollars à une hypothèque senior sur le siège social de Twitter à San Francisco, selon Trepp, une plateforme spécialisée dans le suivi des accords hypothécaires commerciaux.

Une mise à jour de juin a indiqué que l’emprunteur est resté à jour mais cherche à se refinancer avant l’expiration de l’hypothèque en septembre. Shorenstein n’a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire.

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